爱游戏体育网页登录入口,上属控股公司为中国(香港);旗下控股子公司20余家,涉及地产开发、房地产代理、资产管理、物业管理、酒店管理五大业务板块。成立15年足迹遍布中国19个城市,是全国高端地产综合服务商。 合创地产奉行仁居为合 · 筑善创赢的品牌理念,将“仁善”提升至企

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易居:攒地产的“局” 吃地产的“土”

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来源:爱游戏中心
发布时间:
2022-09-19 00:14:15
【摘要】:  曾经稳坐地产代理服务“头把交椅”的易居正处于风雨飘摇:2021年巨亏近90亿,债务票据接连违约,连续两份财报延期发布……去年的地产行业“暴雷潮”,给了易居一记沉重打击。当地产圈的财富梦想开始褪色,易居曾经依仗的地产圈生意,谁来买单?  9月首个交易日,易居企业控股,曾经的地产代理服务“一哥”,在

  曾经稳坐地产代理服务“头把交椅”的易居正处于风雨飘摇:2021年巨亏近90亿,债务票据接连违约,连续两份财报延期发布……去年的地产行业“暴雷潮”,给了易居一记沉重打击。当地产圈的财富梦想开始褪色,易居曾经依仗的地产圈生意,谁来买单?

  9月首个交易日,易居企业控股,曾经的地产代理服务“一哥”,在公告延期发布2021年年报及2022年半年报后,被港交所勒令停牌。股价短暂定格在0.69港元每股,不足巅峰时14.88港元每股的零头。

  从今年4月算起,易居曾先后四次申请延期,并于中途更换核数师。饶是如此,仍未让这份“难产”的年报面世。

  一份未经审核的经营数据报告中,易居给出了几个数字:营收88.4亿元,较去年同比增加约10%;利润亏损93.75亿元,其中归母净利润亏损88.9亿元;去年同期,这两项数字分别为4.59亿和3.04亿元。

  对于易居而言,93.75亿是什么概念?期约等于易居两年的毛利润总和,比其自2015年以来所有年度净利总额的三倍还多。

  受巨额亏损拖累,今年年初,易居一笔3亿美元的债券违约,并触发票据交叉违约,正式暴雷。

  未经审计的财务公告中,易居解释称,导致公司巨亏的原因有三:其一是地产下行导致其业务规模下降;其二,是多个地产客户信贷质素恶化,公司对相关应收款项进行了计提;其三则是地产下行导致的资产减值。

  暂且忽略第三点中提及的资产减值,易居巨亏的原因可以被归纳为两个关键因素——业务模式以及客户。

  截至目前,易居的业务一共有三大类,分别是新房的市场营销及销售业务、二手房的房地产经纪业务以及房地产信息及咨询服务。

  进一步细化,“三类”又可以被分为“四项”,包括一手房代理业务、二手房业务、数据库业务以及媒体业务四项。

  2021年,房地产市场巨震,易居的新房业务首当其冲。未经审计的数据显示,2021年,易居一手房代理服务产生的收入从2020年的32.04亿元减少至2021年的19.76亿元,同比减少了38.3%。

  再看其他几项业务,2021年,易居二手房地产经纪网络产生的收入小幅减少8.1%,至25.10亿元;房地产数据及咨询服务产生的收入合计9.15亿元,同比减少了约7000万元。

  财报中唯一的亮点是数字营销服务,因在2020年11月完成了对乐居的收购,该类业务的营收从2020年的11.29亿元同比增长了205.1%至34.43亿元。如果剥离掉新收购的乐居,易居的营收仅为54亿元左右,尚不足2020年80.6亿营收的70%。

  而回到利润层面,新并表的乐居也并未给易居带来新鲜血液。2019年、2020年和2021年三年内,乐居控股的亏损额节节攀升,分别产生了1090万美元、2100万美元和1.499亿美元的净亏损。

  承压的老业务加上亏损的新业务,在行业急速下行之际,引发了一系列连锁反应。

  今年2月,标普将易居的长期发行人信用评级从“B”下调至“CCC”,直言易居在2022年第一季度的现金生成能力可能仍非常薄弱。

  一个多月后,易居正式“暴雷”。于4月18日到期的一笔3亿美元债违约,同时触发2023年票据契约项下的交叉违约,2023年票据旋即暂停买卖。未经审核的财务数据还显示,易居去年的资产负债率从2020年的64.1%,直接上升到203.8%,同比增长了139.7%。

  种种财务数据昭示着一个事实,易居过往依仗地产圈子搭建的生意模式“失灵”了。

  地产黄金岁月里,易居曾是一位积极的攒局者。通过十多年的运作,易居和一大批地产商关系匪浅,并搭建了一道由社会资本浇筑的高墙。

  2018年,从美股私有化退市两年后,易居赴港上市。当时披露的招股书显示,易居背后的股东几乎囊括了中国房地产行业的半壁江山,包括碧桂园、恒大、万科、融创、富力等在内的26家知名房企及机构悉数在列。其中,恒大总裁夏海钧、碧桂园总裁莫斌以及万科总裁祝九胜亲自下场,担任易居的董事。

  在谈及为何入股易居时,富力李思廉直言,“我们是认识很久的朋友,同行互相支持相信的。易居企业控股未来会很好,因为股东都很强。”

  港股上市后的首个年报业绩会上,易居CEO丁祖昱将2018年称为易居的“大年”。以“大年”为切面,可以一窥易居的朋友圈究竟为其生意带来了多少助力。

  最直接的,通过股权、高管的双重绑定,易居在新房代理领域如鱼得水。在以恒大为主的大客户支持下,2018年,易居的新房年成交额同比增长22.8%至5315.5亿,业内遥遥领先。与此同期,贝壳找房的新房成交额共2800余亿,仅为易居成交额的一半。

  单是如此还不够,易居实控人周忻曾表示,希望易居就像一条八爪鱼一样,头就是房地产,而其他触角就是围绕房地产做出的创新和尝试。

  周忻“出圈”的尝试有两个,一个是为易居引流圈内资源的“易居沃顿商学院”,另一个是至今仍然被部分企业奉为圭臬的“房企排行榜”,后者可以说是易居“朋友圈”生意的集大成者。

  目前,房地产行业比较知名的榜单由克而瑞研究中心、上海易居地产研究院、中国指数研究院、亿瀚智库等第三方机构发布。其中除了中国指数研究院外,剩余三个机构均归属于易居。从某种程度上讲,易居几乎在地产评价体系中拥有绝对领先地位。

  最关键的是,通过自身平台影响力以及在地产圈内积累的社会资本,易居让规模排行榜一度成为行业内重要的评价指标。权威部门没有顾及到的领域里,政府、企业、机构不断采纳着易居们颁布排行榜数据,为评价体系的话语权添砖加瓦。

  多位业内人士均表示,在排行榜话语权最大的时期,无论是政府招标、土地出让,还是金融机构决定是否放贷以及放多少,都以企业的排行榜排名划分标准。

  一位耿姓人士在接受一家央媒采访时曾表示,因为房企的操盘规模、统计口径,还有涉及并表的问题,所以数据有很大的操作空间,就催生了榜单市场。

  尽管拥有着一家港股上市平台,福晟还是将大部分物业开发项目放在表外,由集团运作,这让外界无法窥视其线月,丁祖昱曾专程前往福州,代表易居和福晟签署了一份战略合作协议。一年过后,2018的房企销售额榜单上,福晟总销售额从2017年的396亿元,一下上涨到了621亿元,排名随之从48位上升至45位。

  得益于榜单规模大幅增长,福晟被外界冠以“闽系黑马”之名,也招致了外界对其业绩真实性的怀疑。不过,因为福晟的主体并未被放在上市公司中,其业绩是否真实,无从对证。

  在易居和福晟联手打造的拟态环境中,福晟的业绩向好,规模不断冲高。但一切仅是暴风雨前的平静。2019年年中,福晟正式暴雷,以被世茂收购告终。

  无独有偶,2018年度的克而瑞榜单上,新入榜的佳源国际同样引发外界争议。从2017年销售额仅79.2亿元到2018年的875.5亿元,佳源仅用1年时间就实现了1000%的增幅。

  争议接踵而至。易居后续回应称,系因统计主体从上市公司变为了整个佳源集团,但这仍然无法平息外界对其公允性的质疑。事到如今,佳源正在经历与福晟相似的处境。今年9月8日晚间,因1450万美元的债务问题,佳源国际已遭投资人提清盘呈请。

  福晟和佳源之类的榜单争议并非个例,因融资压力,过去几年里,“买榜”的事情在中部及腰部房企中时有发生。

  一位业内人士进一步指出,尽管一些投资方也知道榜单有水分,甚至一些机构是山寨机构,但因为缺乏比照物,不得不进行参考,

  通过一份排名,既给了合作大客户的面子,又以咨询费等形式赚到了“里子”,易居的“卖榜”业务几乎是个稳赚不赔的买卖。

  不过眼下,“卖榜”的商业逻辑正在面临重塑。2022年上半年,规模房企销售额普遍遇到30%到50%的降幅,房企对规模论逐渐脱敏。此外,因民营房地产融资环境骤冷,房企融资的顺畅与否也不再以排行榜为决定性因素。

  底层逻辑的坍塌对易居的“卖榜”生意究竟影响几何,待易居披露2022年的财务数据就能一见分晓。

  比起合计9个亿营收的广告咨询费,易居真正需要担心的是其业务基本盘——卖房。

  一般而言,一手房代理服务主要是为开发商提供从土地规划、建研,到市场定位、营销代理的一体化服务,通过代理销售新房获取佣金进而实现营业收入。整个过程中,服务商与开发商的联系紧密,这正是易居的优势所在。

  优势尤其体现在与恒大的关系上,坊间有这样一则传闻,2008年恒大上市时,易居实控人周忻曾慷慨解囊帮恒大垫资十几亿,而后许家印将全国三分之一的项目代理都交给了易居。

  2017至2019年,易居来自恒大的收入,分别占到总收入的35.1%、31.5%和18%。参考当时新房业务在易居收入中的比重,来自恒大的营收可以被近似视为易居的“基本盘”。

  回到2019年的那场业绩发布会上,意气风发的丁祖昱曾对外表示,易居服务的企业基本都是大企业。针对外界较有争议的三四线城市的发展,丁当时还强调说,

  丁祖昱在业绩会上的一系列发言,已为易居后续的命运埋下伏笔。站在巨人肩膀上的易居,从未想过有朝一日会因恒大暴雷而迅速坠落。

  易居面临的危机不止在恒大,上市前的招股书披露,几乎所有的TOP100房企都与其有着合作关系。这意味着,其中的暴雷者也在冲击着易居的一手房业务。

  面对一手房代理服务业务的滑铁卢,易居并非无动于衷,未经审核的2021年业绩公告中,易居表示,针对当前的行业变革,易居将坚持数字化营销和数字化服务,也就是天猫好房业务。

  2020年,易居与阿里联手打造的“天猫好房”横空出世。阿里系的庞大流量加上易居在圈内的资源,让外界对天猫好房投注了大量目光。

  自天猫好房诞生之初,就有声音指出,仅凭易居的营销思维与阿里的流量思维,做不了贝壳的“累活”。作为大宗商品的房产,其买卖并不像消费品那么简单。在房屋与流量之间,还需要有庞大的中介链接能力。而受制于业务模式,易居天生就缺少了对中介的协调把控能力。

  外界担忧迅速成真。一年时间未到,阿里就退居二线,将天猫好房的股权悉数转让给易居,仅从技术上对天猫好房进行支持。

  互联网卖房故事仍在继续,但依靠地产圈子搭建的卖房模式,已经此路不通。对于如今的易居而言,贝壳曾经走过的路,也许天猫好房要重新走一遭。

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